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物件選びのポイント

「立地」重視の都心型と「立地プラス規模」重視の郊外型。そして全国に分散する地域一番店
日本リテールファンド投資法人(JRF)は、北海道から沖縄まで全国に点在する商業施設を保有しています。
例えば、オフィスビルやレジデンス(住居)系のREIT(リート)であれば、仕事があるところ・人が集中するところを重点地域として、東京都心や、東京・大阪・名古屋の三大都市圏に特化する傾向がありますが、商業施設は違います。

日本の人口分布は、東京近郊の人口が約3割、残り約7割は東京近郊以外に居住していることから、生活の基盤を支える優良な商業施設は、必ずしも東京都心や三大都市圏に限定する必要がありません。また、地震リスクや経済リスクにおいても、全国分散を行うことで軽減させることができます。
ただし、いくら全国分散と言ってもJRFの物件は闇雲に各都道府県に保有しているわけではありません。北海道であれば札幌、九州であれば福岡など、その地方において消費生活の拠点となる地域を見極め戦略的に投資しています。

JRFの保有物件は、「生活防衛型」とも言われる底堅い売上を持つ「地域一番店」を多く保有し、安定した賃料収入を確保しています。
加えて、例えば、地域一番店の特徴の一つである「マルチアクセス」とは、施設までのアクセス手段が1つだけでなく、自動車、鉄道、バス、徒歩と複数の手段を持つ立地のことを示します。これは第一にお客さまの利便性を考慮してのことですが、別の見方をすると、駅前に立地しているなどアクセスが良好な物であれば、仮に何らかの事情でその物件が撤退や閉店、また大幅な賃料減額などのリスクにさらされる事態が起こっても、代替性を十分効かすことが可能です。
JRFは、長期保有を前提にしていますが、あらゆるリスクも同時に考慮し、「もしも」の時にも先手が打てるような物件選定を行っています。

地域一番店の強み
  • マルチアクセス
    自動車だけでなく鉄道やバスなど、多様な集客手段を有する
  • 顧客のニーズ、コンセプトにマッチした豊富な品揃え
    食料品や日用品からファッション、高級品、各種サービスなど、ターゲット客層の様々なニーズに対応
  • テナント揃え
    各業種のトップクラスのテナントが入居
  • 市場ポテンシャル
    広域から集客できる強さに加え、半径2~3キロの足元(生活圏)の商圏にも強みがある

ミニコラム1
昨今の商業施設の出店ラッシュにより、個店としては優秀にもかかわらず、同じ商圏に同じ系列の商業施設が乱立し、一店舗当たりの売上を取り合っているのが現状です。
JRFにとっては、今は耐え時、踏ん張り時。この過当競争に勝ち残れれば、じきに競合が淘汰され、JRFの「地域一番店」は益々力をつけることになります。