本投資法人は、借入金の圧縮による財務体質の強化、事業の選択及び集中並びに資産効率の向上に対する株式市場等からの要請、いわゆる減損会計の導入等をきっかけに増加しつつある、店舗を所有しない形態での出店を通じて更なる成長を目指す小売業界の店舗賃借ニーズと、元工場用地や社宅用地等を利用して商業施設を保有している事業会社の資産売却ニーズ、さらに、長引く低金利やペイオフ解禁の中で高まっている、個人投資家、年金、生・損保業界、内外のファンドオブファンズ等、不動産ポートフォリオに対する投資ニーズを結び付け、中長期的な視点に立った商業不動産の保有・賃貸事業を展開することを基本とします。
具体的には、以下のように投資を行います（規約第14条）。
- 本投資法人は、主として都心型商業店舗ビル（注1）から郊外型ショッピングセンター（注2）、ロードサイド型店舗（注3）等の商業施設（以下「商業施設」といいます。）に直接に又は主として商業施設を裏付けとする特定資産を介して投資します。
| (注1) |
都心型商業店舗ビルとは、主に、鉄道等主要交通機関からのアクセスが容易な都心の好立地にある高級ブランド店や最新の消費者動向を捉えて販売展開している店舗等を含んだ商業施設をいいます。 |
| (注2) |
郊外型ショッピングセンターとは、例えば、車でのアクセスが容易な郊外の広大な敷地に立地する商業施設をいいます。なお、ショッピング（買物）に加え飲食・映画・スポーツ施設等を含む総合的なエンターテイメント施設として提供されている高度集積型商業施設も含みます。 |
| (注3) |
ロードサイド型店舗とは、主に、主要幹線道路に面して低価格路線や個性的な品揃え等を武器にチェーン展開している店舗をいいます。 |
- 本投資法人は、直接に又は特定資産を介して所有する商業施設が、特定の地域に集中することにより増大する地域経済リスク、地震リスク等により生ずる影響を軽減させるために、その関連情報を定期的に見直して商業施設の所在場所について地域分散を図るものとします。
- 本投資法人は、直接に又は特定資産を介して所有する商業施設を、原則として、賃貸借期間を10年以上とする賃貸借契約を締結して賃貸するものとします。また、賃借人の財務内容、営業成績、業種の将来性を慎重に調査して安定的な収益の確保に努めるものとします。
- 本投資法人は、一般経済情勢、金融情勢、消費者動向、不動産市況等のマクロ経済情報又は本投資法人の経営環境に急激な変化が生じ、投資主の利益を毀損する恐れがある場合、上記 ３の定めにかかわらず、投資主の利益を守るため必要な処置を講ずることができるものとします。
- 本投資法人が資産運用するときには、特定不動産（本投資法人が取得する特定資産のうち不動産、不動産の賃借権、地上権又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額が本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合（以下「特定不動産の割合」といいます。）を75％以上になるようにします。
本資産運用会社は、本投資法人の上記投資態度の下で、以下の (i) から (vii) に基づき、多岐にわたる商業施設より適切な物件を選別し、キャッシュフローの安定化を図るべく運用管理を実施します。なお、実際の運用にあたり、経済情勢、不動産市場、資金動向等の急激な変化等予期しえない事由により、以下のような運用管理ができなくなる場合があります。
(i) 投資対象物件
本投資法人の主たる投資対象は、主として都心型商業店舗ビル、郊外型ショッピングセンター及びロードサイド型店舗等の商業施設又は主として商業施設を裏付けとする特定資産とします。
(ii) ポートフォリオ運用方針
本投資法人の基本方針に基づき、中長期にわたり安定した収益を確保し、運用資産を着実に成長させるために、中長期にわたり安定したキャッシュフローが期待できるインカム型資産と物件価値の成長やテナントの入替え等によりキャッシュフローの成長が期待できるグロース型資産から構成される最適なポートフォリオの構築を基本とします。更に、地震等の災害リスク及びテナント退出による空室リスク等を軽減し、キャッシュフローの安定を図るために、商業施設の業態、地域及び賃借人の属性による分散投資を行います。
- 商業施設の業態
投資対象物件は、総合スーパーや百貨店等の「単一商業施設」と都心型商業店舗ビル等の「複合商業施設」とに大きく区分されます。
単一商業施設については、総合スーパー、百貨店に加え、低価格指向の専門量販店の成長も著しくなってきており、これらの新しい小売業界の動向を的確に捉えます。
一方、複合商業施設も、従来の商業施設形態から、高度に集積された郊外型大規模物件か、鉄道等主要交通機関でのアクセスが容易な高級ブランド店等を中核とした都心立地型物件に集約していく傾向が顕著になってきており、これらの動向にも十分配慮します。
- 地域による分散
投資対象地域は、原則として、東京・名古屋・大阪の３大都市圏を中心としますが、日本国内の政令指定都市を含めた主要な都市等についても分散投資を行います。
- 賃借人の属性
各賃借人との賃貸借契約残存期間、信用リスク、経済環境及び賃借人の売上高等を考慮して、賃貸借契約については定期的に賃貸借契約の内容等の見直しを行います。また、債務履行の確実性に関しては、常に注意を払い、必要に応じて信用調査等を実施します。
- 目標ポートフォリオ
本書の日付現在における上記ａ．からｃ．を総合した「目標ポートフォリオ」は、本資産運用会社により以下のとおり設定されています。なお、本目標ポートフォリオは、本資産運用会社の取締役会において、定期的に国内の経済情勢、不動産市場及び小売業界動向を分析し、現状のポートフォリオ構成が中長期的な視点から適切か否か検討を行い、分類及び比率を含め見直しを行います。
目標ポートフォリオ
中長期的な視点から目標とする保有資産の構成割合 |
| 投資スタイル |
物件タイプ |
地域 |
賃貸期間 |
インカム型資産：
60〜70％
グロース型資産：
30〜40％ |
|
上限割合
|
単一商業施設
|
80％ |
| 総合スーパー等 |
70％ |
| 百貨店・専門店等 |
30％ |
低価格量販店等
|
20％
|
複合商業施設
|
50％ |
| 都市型 |
40％ |
| 郊外型 |
30％ |
|
東京及び東京周辺都市部：
40〜60％
大阪・名古屋及び同地域周辺都市部：
20〜40％
政令指定都市：
10〜30％
その他：
0〜20％ |
２年未満：
10〜20％
２〜10年：
30〜40％
10年超：
40〜60％
（賃料収入をベースに算出した割合） |
| 既稼動収益物件の割合は、ポートフォリオ全体の80％以上とする。 |
| 投資案件１件の割合は、最大でポートフォリオ全体の20％以内とする。 |
| 信用力がトリプルＢ以上に相当するテナントの割合は、ポートフォリオ全体の30％以上とする。（賃料収入をベースに算出した割合） |
|
- インカム型資産とは、中長期にわたり安定したキャッシュフローが期待できる投資対象をいい、例えば、信用力のある優良と判断される核となるテナントとの長期の賃貸借契約に基づき、中長期的に賃料収入が安定的に確保されている商業施設がこれに分類されます。
- グロース型資産とは、テナントの入替えや稼働率の引上げ等により物件価値やキャッシュフローの成長を積極的に目指す投資対象をいいます。グロース型資産においては、インカム型資産と比較してテナントとの賃貸借契約期間を短めに設定し、可能な限り売上歩合賃料を導入することで、上記目標を達成することを目指しています。
(iii) 物件選定基準
商業施設の選定にあたっては、個別物件ごとに建物賃借人の状況、建物賃貸借契約及び修繕履歴の精査並びに法務調査、建物状況評価、環境調査及び不動産鑑定評価を含む物件の精査（以下「物件精査」といいます。）を行うほか、国内の経済情勢及び不動産市場の現況を分析し、かつ多様化する消費者動向や著しく変化する企業環境を勘案しながら、当該物件の取得がポートフォリオ全体の成長に寄与するか否か、ポートフォリオのパフォーマンス向上に繋がるか否か、並びに資本コスト及び投資利回りを重視し、総合的な判断を行います。具体的には、以下のような点に着目します。
- 商圏の状況
商業施設として長期的に安定した収益性を維持し、賃料負担能力を維持していくためには、その施設が立地している商圏の規模、潜在性、成長性等が重要な意味を持ってきます。したがって、商圏人口、人口動態、年齢構成、平均所得、持ち家比率等多岐にわたる商圏の状況を分析した上、その商圏の特徴と賃借人の業態との適合性についての十分な分析を行います。また、投資対象物件の商業施設としての競争力について、商圏の特性を踏まえ、商圏内での競合の状況、潜在的な新規競合発生の余地等も含めて、慎重に分析を行います。
- 賃貸借契約の内容
賃貸期間、中途解約の条件、賃料改定についての取決め、敷金、保証金の有無等について十分に検討を行った上で、成長性、安定性の両面から分析を行います。
- 建物の状況
建物の構造、耐震性、耐久性、維持管理費用等を含めた総合的な建物診断を行うことは勿論、建物構造上の商業施設としての汎用性、拡張性、転用可能性等についても十分な検討を行います。
- 権利の態様
所有権、賃借権、地上権等の権利の態様、共有持分である場合の共有者との取決めの有無及びその内容等について、十分な検討を行い、投資対象の処分可能性等について、慎重に判断を行います。
(iv) 物件取得方法に関する方針
前記
「１ 投資法人の概況 (4) 投資法人の機構 ③ 投資運用の意思決定機構」 （PDF:1.2MB） に記載のとおり、本資産運用会社は、投資対象資産の取得に必要な資金調達に時間を要する場合や、投資対象資産についての否認リスク（後記
「3 投資リスク a. リスク要因 (5) 不動産及び信託の受益権に関する法的リスク (ト) 売主の倒産等の影響を受けるリスク」 をご参照下さい。）を減少させるために一定の期間が必要な場合等必要と判断される場合には、本投資法人が直接原所有者から投資対象資産を取得する代わりに、本資産運用会社の親会社である三菱商事株式会社が匿名組合出資等を行っている、当該投資対象資産の保有のみを目的とする法人（以下「資産保有法人」といいます。）に、一旦投資対象資産を取得させることがあります。
この場合、本資産運用会社は、円滑に資産保有法人が投資対象資産を取得、管理、売却できるようにするために、資産保有法人から、投資対象資産の取得、管理、売却等に関するコンサルティング業務や委託代行業務を受託することができるものとします。なお、本資産運用会社は、かかるコンサルティング業務や委託代行業務を行うことにつき、監督官庁より旧投信法第34条の11の規定に基づく承認を得ています。
(v) 運営・売却方針
中長期的な運用を前提として、計画的な改装工事や新規テナントの誘致による資産価値の向上、競争力の維持・向上を図り、かつ収入の拡大（賃料の増加、稼働率の向上等）と費用の低減（外注委託費、水道光熱費等の削減等）を図ります。
単一商業施設については、基本的に賃貸期間を長めに設定しながら、競争原理を導入したプロパティ・マネジメント会社の選定を行い、安定収益の確保を中心に運用します。また、複合商業施設については、賃貸期間に弾力をもたせることで、次の時代の流れや最新の消費者のニーズを反映したテナントへの入替えが行えるように運用します。
個々の運用不動産の売却は、将来における収益予想、資産価値の増減及びその予測、立地エリアの将来性・安定性、不動産の劣化又は陳腐化リスク及びそれらに対するコスト予測、並びにポートフォリオの構成等を考慮の上、総合的に判断します。
(vi) 財務方針
本投資法人は、資産の取得、修繕等、敷金・保証金の返済、分配金の支払、本投資法人の費用の支払又は債務の返済（借入金及び投資法人債の債務にかかる履行を含みます。）等を目的として、借入れを行い、投資法人債を発行できます。借入れ及び投資法人債発行の限度額は、それぞれ１兆円とし、かつその合計額が１兆円を超えないものとします。ただし、借入先は金商法第２条第３項第１号に規定する適格機関投資家（ただし、租税特別措置法施行規則第22条の19第１項に記載するものに限ります。）に限定されます。
借入れ及び投資法人債の発行に際して、本投資法人は運用資産を担保として提供することができます。
また、本投資法人の資産総額のうち、借入金額及び投資法人債発行残高並びに本投資法人（及び本投資法人が保有する受益権の対象たる信託の信託財産）が受け入れた敷金又は保証金等の占める割合（以下「負債比率」といいます。）は、最大50％を目安としていますが、資産の取得等に伴い一時的に50％を超えることがあります。なお、当面の間は、財務の健全性及び将来の成長余力を確保するため、より低い負債比率を保つように保守的に運用します。
上記の他、更に借入れについては以下の方針で実施されます。
- 借換時の金融環境変化による影響を抑えつつ、低廉な資金調達コストを実現するよう、固定金利借入れの割合、借入期間、担保設定の有無等の借入諸条件を、借入先候補となる複数の適格機関投資家と交渉の上、比較して決定します。ただし、期限前返済の場合の手数料等が、その時点における金利情勢によって決定される等、予測しがたい経済状況の変化で資金調達コストが変動する場合があります。
- 将来の特定資産の追加取得又は敷金・保証金の返還に係る必要資金の機動的な調達を目的として、極度貸付枠設定契約やコミットメントライン契約等の、事前の借入枠設定又は随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
本投資法人は、運用資産の価格変動リスク及び金利変動リスクを低減するため、金利先物取引、金利オプション取引、金利スワップ取引又は金利先渡取引を行うことができます。
なお、借入れ及び投資法人債に関するリスクについては、後記
「３ 投資リスク a. リスク要因 (3) 本投資法人の運用に関する一般的なリスク (ロ) 借入れ及び投資法人債による資金調達に関するリスク」をご参照下さい。
(vii) 不動産管理方針
プロパティ・マネジメント会社は、本投資法人が直接に取得した不動産又は信託の受益権の裏付けとなる不動産の運営管理業務（以下かかる業務を「プロパティ・マネジメント」ということがあります。）を行います。プロパティ・マネジメント会社は、各々の商業施設の特性に応じて個別物件毎に選定され、当該物件の運営管理業務を統括し、必要に応じて、その専門性と判断に基づき日常的な修繕、清掃等を行う会社を選定し、自ら又は信託銀行等を当事者としてこれらの会社と契約を締結し又は締結させます。
プロパティ・マネジメント会社の行う運営管理業務の具体的内容は、各々の運用資産の特性に応じて様々ですが、いずれの資産についても共通の業務として、予算管理、テナント管理（テナント営業戦略の策定、賃貸借条件交渉、クレーム対応等）、建物の修繕に関する管理等が挙げられます。さらに、グロース型資産等においては、テナント売上金管理、販売促進活動の企画立案及び実施等もプロパティ・マネジメント会社の行う業務の重要な一部となっています。
本投資法人は、プロパティ・マネジメント会社の選定を、複数社に入札を打診し提案書を受領した上で面談を行い、専門知識・経験実績・報酬額等を考慮に入れながら総合的に判断し選定します。また、本投資法人は、個別物件毎の特性、テナントニーズを常に把握し、収入の拡大（賃料の増加、稼働率の向上）と費用の低減（外注委託費、水道光熱費等の削減等）を図るために、プロパティ・マネジメント会社への委託契約期間を極力短くし、業務成果等により定期的に見直しを行います。
(viii) 本資産運用会社との商標使用許諾契約について
本投資法人は、ブランド戦略の一環として、本資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社より、ロゴマークの商標使用許諾を受けており、当該ロゴマークに本投資法人の商号を併記して使用することがあります。
基本方針
