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投資方針と基本戦略

投資方針

本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運用資産を着実に成長させることを目指して、本投資法人の資産を運用します。
具体的な以下の方針等については、直近の有価証券報告書「2【投資方針】」をご確認ください。

  • 投資方針
  • 投資対象
  • 分配方針
  • 投資制限

基本戦略

日本リテールファンド投資法人(JRF)は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また運用資産を着実に成長させることを目指し、上場後3年以内に総資産額2,000億円、5年以内に4,000億円という目標を掲げ、いずれも前倒しで達成してきました。商業施設に特化したファンドを運営するためにはまず、最低限の資産規模が必要だと考えたからです。

この資産規模の目標を前倒しで達成したことで、JRFは「規模」に加えて「保有資産の質の追求」という、次の段階に進むことができました。資産規模・物件数があるからこそ、大規模なリニューアルや増築・増床などをポートフォリオ全体の長期的なプランとして考えることができます。JRFは、商業施設の運用に特化したREITとして、取得した物件をいかに成長させていくかというポートフォリオの「質」の追求に向けて日々取り組みを行っています。


ポートフォリオ運用方針

本投資法人の基本方針に基づき、中長期にわたり安定した収益を確保し、運用資産を着実に成長させるために、消費者動向等のトレンドに対応した多種多様な商業施設の業種及び業態への厳選投資及び地域や賃借人の属性による分散投資を通じ、ポートフォリオに含まれる地震等の災害リスク及びテナント退出による空室リスク等を軽減し、中長期にわたり安定したキャッシュ・フローが期待できる最適なポートフォリオを構築します。
また、マクロ経済情勢、社会的動向、不動産市場及び小売業の動態変化の把握に努め、それらの環境の変化に応じて、基本方針に従った最適なポートフォリオを構築します。

●商業施設の業種及び業態の分散
本投資法人は商業施設の立地特性、対象商圏、施設規模等、様々な要素を考慮した、「A 地域一番クラスの大規模商業施設(大型ショッピングモール、中大型総合ショッピングセンター等)」、「B 人口密集地域の近隣商業施設(ネイバーフッド・ショッピングセンター、ロードサイド型店舗、スーパーマーケット等)」、「C 主要駅隣接の好立地商業施設(専門店ビル、百貨店、サービス関連施設等)」及び「D プライム立地の商業施設(専門店、ブランド店等)」の4つの投資ターゲットを設定しています。特定のターゲットに過度に依拠することなく、中長期的にバランスのとれたポートフォリオの形成を目指します。なお、個別の投資資産の価格が、ポートフォリオの資産総額に占める割合は20%以下とします。

<投資ターゲット>

投資ターゲット

「三大都市圏」とは、東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。)、名古屋圏(愛知県をいいます。)及び大阪圏(大阪府、京都府、兵庫県及び奈良県をいいます。)をいいます。以下同じです。

●地域による分散
投資対象地域は、原則として、三大都市圏及び政令指定都市を中心に分散投資を行いますが、それ以外の地域においても個別の投資資産の施設競争力等の様々な要素を考慮し投資を行うこととします。
●賃借人の属性
各賃借人との賃貸借契約残存期間及び当該賃借人の信用リスクについて注視するものとし、賃貸借契約残存期間については、経済環境及び賃借人の売上高等を考慮して、定期的に見直しを行います。また、債務履行の確実性に関しては常に注意を払い、必要に応じて信用調査等を実施します。
●海外不動産への投資
海外不動産への投資にあたっては、当該国及び地域における経済成長及び人口動態等に加え、法制度、税制度、会計制度、政治制度及び文化的親和性等の各種の観点からの複合的な検証を行うほか、カントリー・リスク、オペレーショナル・リスク及び為替リスクについても考慮しながら、慎重に判断することとします。