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ポートフォリオデータ(期末時点)

2017年2月期(30期)

総賃貸可能面積 2,563,897.20m²   総資産額
(百万円)
856,627
総テナント数
契約数
937   期末帳簿価額合計 ①
(百万円)
801,896
稼働率
単純平均
99.6%   期末算定価額合計 ②
(百万円)
916,540
NOI利回り 5.0%   差 額 (②-①)※
(百万円)
114,644
  ※差額は、百万円単位の単純差額を記載しています。
memo 2017年2月期の総資産額は8,566億円となりました。ポートフォリオ全体の稼働率は99.6%であり、上場以来一貫して99%以上を保っていることから、商業施設に特化したJRFは景気変動の影響を受けにくく安定した賃料を維持していると言えます。

ポートフォリオの分散状況 
2017年2月28日現在 92物件ベース

地域別

地域分散
※期末算定価額ベース
memo
投資対象地域は、原則として、東京・名古屋・大阪の3大都市圏を中心としますが、日本国内の政令指定都市を含めた主要な都市等についても分散投資を行っています。

規模別

規模別分散
※期末算定価額ベース
memo
ポートフォリオ全体において、ある物件の占める割合が大きすぎると、その物件に何かがあったときに「リスク」が生じます。JRFの保有物件では、最大の物件でもその鑑定評価額(期末算定価額)は全体に対し10%以下と過度に集中しておらずバランスの良い分散を図っています。

投資ターゲット別

投資ターゲット別
※期末算定価額ベース

memo
商業施設の立地特性、対象商圏、施設規模等、様々なファクターを考慮して、以下のタイプAからタイプDまでの4つの投資ターゲット分類を設定し、厳選投資を行っています。また、タイプA及びBを郊外型、タイプC及びDを都市型と分類しています。
投資ターゲット別

テナント別

テナント別分散
※年間賃料ベース

memo
日本を代表する小売大手のイオンリテールやイトーヨーカ堂に加え、近鉄百貨店や西武百貨店など、テナントの分散を図っています。

リース契約構成比率

リース契約構成比率
※年間賃料ベース

memo
リース契約には、大きくマスターリースダイレクトリースがあります。

JRFの郊外型大型物件のほとんどは、このマスターリース契約のため、専門店などのサブリース先の売上や稼働率に関係なく長期において安定した賃料を得ることが出来ます。
一方、ダイレクトリースは、常に個店の動きを把握しなければいけない代わりに、マスターリース賃料よりは、高い賃料を得ることが出来るため、戦略的なリーシングを行い、アップサイドを狙うことが出来ます。

賃料の構成比率

賃料の構成比率
※年間賃料ベース

memo
賃料には、店舗の売上に関係なく安定して頂ける固定賃料と、店舗の売上等に応じて賃料が変動する変動賃料があり、変動賃料の中には、完全歩合賃料と、最低保証賃料の区分けがあります。
JRFのポートフォリオ全体に占める約90%は景気の影響に左右され難い固定賃料です。残りは変動賃料ですが、そのほとんどは最低保証賃料のものであるため、店舗の売上が不調であっても、それに連動してJRFの賃料収入が大きく影響を受けるようなことはありません。

契約種類の構成比率

契約種類の構成比率
※年間賃料ベース

memo
契約の形態には、普通借家契約定期借家契約の2種類があります。
定期借家契約は、2000年3月から導入された新しい契約形態であるため、上場初期に取得した物件や築年数が古いものにはほとんど導入されていませんが、この定期借家契約にすることで、テナントの入替えを戦略的に行うことが可能となるため、今後はこの比率を高くしていきたいと考えています。

賃貸借契約残存期間

賃貸契約残存期間
※年間賃料ベース

memo 郊外の大型商業施設と言われるような物件は、一般的に20年程度の長期の賃貸借契約を結びます。これが、商業施設特化型であるJRFが長期で安定した賃料収入を得られる源泉となります。