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ポートフォリオデータ（期末時点）

2011年8月期（19期）

総賃貸可能面積 2,717,104.48m²   総資産額
（百万円）
 621,377
総テナント数
契約数
 576   期末帳簿価額合計　①
（百万円）
 597,570
稼働率
単純平均
 99.6％   期末算定価額合計　②
（百万円）
 566,765
ＮＯＩ利回り 5.1％   差 額　（②-①）
（百万円）
 -30,805
memo 2011年8月期の総資産額は6,213億円となりました。ポートフォリオ全体の稼働率は99.6％であり、上場以来一貫して99％以上を保っていることから、商業施設に特化したJRFは景気変動の影響を受けにくく安定した賃料を維持しているといえます。
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地域分散
71件

地域分散
※期末算定評価額ベース
※2011年10月3日までに取得した12物件を含む。
memo
投資対象地域は、原則として、東京・名古屋・大阪の３大都市圏を中心としますが、日本国内の政令指定都市を含めた主要な都市等についても分散投資を行っています。
目標ポートフォリオは、東京及び東京周辺都市部：40〜60％、大阪・名古屋及び同地域周辺都市部：20〜40％、政令指定都市：10〜30％、その他：0〜20％ であり、現在は目標ポートフォリオに沿った分散となっています。

規模別分散
71件

規模別分散
※期末算定評価額ベース
※2011年10月3日までに取得した12物件を含む。
memo
ポートフォリオ全体において、ある物件の占める割合が大きすぎると、その物件に何かがあったときに「リスク」が生じます。JRFの保有物件では、最大の物件でもその鑑定評価額（期末算定価額）は全体に対し10％以下と過度に集中しておらずバランスの良い分散を図っています。

テナント別分散
71件

テナント別分散
※年間賃料ベース
※2011年10月3日までに取得した12物件を含む。

memo
日本を代表する小売大手のイオンリテールやイトーヨーカ堂に加え、近鉄百貨店や西武百貨店など、テナントの分散を図っています。ただし、昨今の小売業界の統合による影響もあり、イオングループで見ると合計45.1％となっているため、今後は、さらなるテナントの分散に努めます。
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投資スタイル別分散

投資スタイル別分散
※期末算定評価額ベース
※2011年10月3日までに取得した12物件を含む。

memo
JRFでは、その投資スタイルによって物件をインカム型とグロース型に分類しています。目標ポートフォリオは、インカム型60〜70％、グロース型30〜40％です。
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リース契約構成比率
71件

リース契約構成比率
※年間賃料ベース
※2011年10月3日までに取得した12物件を含む。

memo
リース契約には、大きくマスターリースとダイレクトリースがあります。

JRFの郊外型大型物件のほとんどは、このマスターリース契約のため、専門店などのサブリース先の売上や稼働率に関係なく長期において安定した賃料を得ることが出来ます。
一方、ダイレクトリースは、常に個店の動きを把握しなければいけない代わりに、マスターリース賃料よりは、高い賃料を得ることが出来るため、戦略的なリーシングを行い、アップサイドを狙うことが出来ます。
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賃料の構成比率
71件

賃料の構成比率
※年間賃料ベース
※2011年10月3日までに取得した12物件を含む。

memo
賃料には、店舗の売上に関係なく安定して頂ける固定賃料と、店舗の売上等に応じて賃料が変動する変動賃料があり、変動賃料の中には、完全歩合賃料と、最低保障賃料の区分けがあります。
JRFのポートフォリオ全体に占める約90％は景気の影響に左右され難い固定賃料です。残りの約10％は変動賃料ですが、そのほとんどは最低保障賃料のものであるため、店舗の売上が不調であっても、それに連動してJRFの賃料収入が大きく影響を受けるようなことはありません。
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契約種類の構成比率
71件

契約種類の構成比率
※年間賃料ベース
※2011年10月3日までに取得した12物件を含む。

memo
契約の形態には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
定期借家契約は、2000年3月から導入された新しい契約形態であるため、上場初期に取得した物件や築年数が古いものにはほとんど導入されていませんが、この定期借家契約にすることで、テナントの入替えを戦略的に行うことが可能となるため、今後はこの比率を高くしていきたいと考えています。
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賃貸契約残存期間
71件

賃貸契約残存期間
※年間賃料ベース
※2011年8月末日を基準としています。
※2011年10月3日までに取得した12物件を含む。

memo 郊外の大型商業施設と言われるような物件は、一般的に20年程度の長期の賃貸借契約を結びます。現在も、約半分の契約が10年を超える契約の残存期間があり、これが、商業施設特化型であるJRFが長期で安定した賃料収入を得られる源泉となります。
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