JRFについて

商業施設に特化した理由

なぜ、商業施設に特化したか。キーワードは 「わかりやすさ」「安定性」

REITのセクター別(オフィス系、住居(レジ)系、商業系、複合系、物流・その他系)の関係がわかるイメージ図
投資主の皆さまが投資された物件を、日々お買い物に行く場として気軽にご自身で確かめられる不動産。これが、商業施設です。

REIT(リート)とは、主に投資対象である不動産の賃料収入などを分配金の原資として、投資主の皆さまに還元する仕組みです。 皆さまからお預かりした資金が、どのような物件に投資され、どんなテナントが入っているかなど、REITという今まで無かった新しい仕組みだからこそ、週末であっても実際に物件の中に入ってお客さまの動向などを隠さず見ていただける「わかりやすさ」が商業施設にはあります。

一般的に賃貸借契約期間が2-5年程度であるオフィスビルやレジデンス(住居)と比較すると、商業施設の契約期間は郊外型の大型物件を例にとった場合およそ20年と非常に長く、優良テナントの物件を対象にすることで「安定性」の高い賃料収入が見込めます。
また、郊外型の商業施設には景気動向等に連動して循環的に変動する賃料相場というものがないため、売上が安定しているテナントにとっては、賃料負担率が適正レベルであれば、その後の大きな賃料変動はありません。それゆえ、長期にわたる固定賃料の比率が大きく、安定した賃料を得られるというのが商業施設の特徴です。

長期契約の郊外型・都市郊外型商業施設

JRFが前オーナーから商業施設を取得する場合、過去に約束された契約も引き継ぐことになります。 もともと、巨大な商業施設の多くは、閉鎖した工場跡地などの再利用として建設されてきました。そのため施設のオーナーは、小売業をよく知らないこともあり、多少賃料が安くても、長期で安定した収入が目的であって、施設の運営は小売業者に任せることになることが多く、その結果、郊外型商業施設の多くが長期間の契約、かつ特定の小売業者への一括賃貸(マスターリース)であることが一般的でした。

しかし、JRFは商業施設に特化した運用のプロです。取得した物件を単に保有するだけではなく、その価値をいかに上げるかを考える専門チームがあります。そのため、長期の契約であってもその賃料水準が安いと判断できる場合には、契約に基づいて交渉を行います。
ただし、JRFは単に賃料という金額交渉を行うのみではありません。それを通じて、テナントとじっくり問題点を共有し、施設にとってお客さまを呼び込む環境を作るために何が必要かを考え、JRFが施設のオーナーとして取り組むべきことがあれば積極的に取り組みます。なぜなら、オフィスビルやレジデンス(住居)と違い、商業施設には直接賃料をいただくテナントの先に、消費者であるお客さまがおり、その支持こそが賃料の源泉となるからです。そのためには、当然テナントにも協力いただきながら契約の見直しを行いつつ、場合によっては既存テナントを入替えるなどして、JRFが考える最適なテナント構成を実現していく、といったことにも取り組みます。