JRFについて

JRFの基本戦略

商業施設の鮮度を保つため、「規模」プラス保有資産の「質」の向上

商業施設は、鮮度が求められます。
日々、皆さまに足を運んでいただく場だからこそ、テナントの入替えなどのリニューアルや、外壁の補修や駐車場の整備、お客さまのニーズに応えたフロア作りや周辺環境の整備など、やること・考えることは山積みです。
 
日本リテールファンド投資法人(JRF)は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また運用資産を着実に成長させることを目指し、上場後3年以内に総資産額2,000億円、5年以内に4,000億円という目標を掲げ、いずれも前倒しで達成してきました
なぜ、上場当初このような目標を掲げたのか。
それは、商業施設に特化したファンドを運営するためにはまず、最低限の資産規模が必要だと考えたからです。
 
REIT(リート)とは、主に投資対象である不動産物件の賃料収入などを分配金の原資として、投資主の皆さまに還元する仕組みです。商業施設の鮮度を保つためには、定期的に修理やリニューアルのために休む必要も出てきます。
もし、4物件しか保有物件が無ければ、そのうち1物件がお休みした場合、残りの3物件で投資主の皆さまへ還元する賃料を得なければなりません。しかし、仮に保有物件が80物件あれば、そのうちの1~2物件がお休みしても、他の物件で投資主さまに還元できる賃料を十分に賄うことができ、中長期的な視点から思い切った施策が可能になるのです。
 
この資産規模の目標を前倒しで達成したことで、JRFは「規模」に加えて「保有資産の質の追求」という、次の段階に進むことができました。資産規模・物件数があるからこそ、ある程度大規模なリニューアルや増築・増床などをポートフォリオ全体の長期的なプランとして考えることができます。JRFは、商業施設の運用に特化したREITとして、取得した物件をいかに成長させていくかというポートフォリオの「質」の追求に向けて日々取り組みを行っています。
そして、もちろん、今後も引続き機会を捉えた更なる資産規模の拡大によって収益性を向上させ、より分散の効いた安定したポートフォリオを目指していくことにもチャレンジしていきます。

ポートフォリオの"質"の追求

物件のリニューアルおよび増築・増床

マーケット・トレンドや競合などの環境を見据えつつ、規模の拡張や競争力強化により更なるお客さまを呼び込むことで物件の価値を上げる

変動賃料の活用

安定的な固定賃料の下支えの上に、テナントの状況を鑑みながらその一部に売上に連動して賃料が変わる変動賃料を入れることで、景気回復時にアップサイドの賃料を狙えるようにする

開発物件への取り組み

立地条件等を勘案し優れた物件の開発が見込めるようであれば、その開発段階から取得を検討する。リスクを避けながらも場合によってはJRF自らがテナントリーシング(誘致)を行うことで、取得費用を低く抑えることができ、かつ、JRFのコンセプトに合ったテナント構成も可能となる

物件の入替え

将来の利回りや、マーケット環境など、定性・定量要因を分析し、ポートフォリオのサイズを変えることなく、より良い物件があれば、既存の物件を売却し、物件の入替えを行う