JRFの物件

物件の運用について

単なるポートフォリオ管理に留まらない商業施設運用のプロ

日本リテールファンド投資法人(JRF)の一番の特徴は、商業施設に特化していることです。
そのため、その運用を任されている三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社(資産運用会社)には、専門性を有する不動産や金融のプロに加え、商業施設のプロがいます。
 
通常、資産運用会社は、個別の物件管理を、PM(プロパティ・マネジメント)会社へ委託し、PM会社から得られる情報をポートフォリオ全体として管理するのが主な業務です。
しかし、JRFが委託する資産運用会社には、小売業の経験を持つ人材、商業施設(/内装)の設計・デザインの経験を持つ人材、施設管理やテナント・リーシングの経験を持つ人材、物件の保守・メンテナンスの経験を持つ人材など、商業施設を運営していく上で必要な人材が揃っており、単なる「ポートフォリオの管理」に留まらない、実践的なノウハウに基づいたテナント・リーシング、モール運営、リニューアルなどに関与して積極的に提案を行っています
 
商業施設はテナントの店舗運営と一体的な関係にあります。商業施設の各店舗の売上向上がその商業施設の物件価値を高めることになり、テナントの店舗運営は商業施設にとって大変重要な要素です。また、テナントの顧客である地域の消費者に、如何にして来店していただけるか、そのことについてオーナーが果たす役割も大きいと考えています。
資産運用会社の運用チームは、積極的に主要なテナントと直接会い、店舗や競合店の状況など生の情報を収集し、課題があれば迅速に対応できるようテナント・リレーションの強化を図っています。また、個々のテナントと直接関係を保つことで、出店意欲があればJRF保有の他の物件のリーシングにも役立てています。
 
REIT(リート)先進国である豪州や米国では、単なるポートフォリオの管理に留まらず、商業施設の運営・管理を全て自社内で行っている例が多くあります。
都心にしか出店しなかった高級店を郊外の施設に誘致したり、施設内で採算が合わないスペースがあればその場所を返還してもらい自らの手で直接運営を行うスタイルに切り替えたりといった豪米の事例を元に、JRFが運用を任せている資産運用会社も、商業施設運用のプロとして、自らの手で運営を行うためのノウハウを日々積み重ねています。

JRFは原則テナントからの賃料減額要求は受け入れません

テナントとの賃料交渉は重要です。時には減額の要求を受けることもあり、投資主の皆さまからも問い合わせをいただくことが多い話題です。

賃料交渉については、日々の情報収集により、通常は契約に基づいた交渉時期の前に状況を把握し、仮に減額交渉の可能性がありそうな場合は事前にテナントと対策を検討します。しかし、テナント側の諸事情により、正式な交渉時期とは関係なく交渉を行わなければいけなくなった場合、交渉事ですので「絶対に」と言い切れるものではありませんが、一つ断言できることは「何もなしに単に相手の要求を受け入れ賃料を下げる」ことはありません。テナントから賃料減額の要求を受けた場合、まず、それが契約書に基づく賃料改定時期においての交渉なのか、減額要求(の金額)は妥当なのか、現状の賃料負担率はどれくらいで売上の減少はどの程度なのか、その他の費用削減を実施することで賃料を下げずにおくことはできないか、仮に減額が妥当な場合はその後テナント自体が売上をあげる努力をどれくらい行うのか、そのテナントが他のJRF物件のテナントでもあった場合は1物件の減額を行う代わりに他店については増額を行うなどポートフォリオ全体で考えられないかなど、様々な角度で何度も交渉を行います。
そのため、要求を受けたからといって必ずしも減額をするわけではなく、また、すぐに結論を出すのではなく、お互いが納得のいく内容に至るまで粘り強く時間をかけて交渉します。