環境(Environment)

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環境憲章の制定

MC-UBSグループは、「環境憲章」を制定し、環境面における理念と行動指針を定めています。
MCUBSは2013年6月に制定しました。

環境憲章

三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社(以下「当社」といいます。)は、地球が最大のステークホルダーであると認識し、事業活動を通じて持続可能な社会の実現を目指します。

【気候変動】当社は、新技術や新たな仕組みを活用し、温室効果ガスの削減に取り組みます。
【サステナビリティ】当社は、資源の持続可能な利用に努めます。
【生物多様性】当社は、生態系がもたらす様々な恩恵の重要性を認識し、生物多様性への影響を緩和するとともにその保全に貢献します。
【汚染防止】当社は、環境負荷低減や環境保全によって生じる環境価値の創出・向上に努めます。
【コミュニケーション】当社は、環境に関する企業情報を適時・適切に開示し、多様なステークホルダーとのコミュニケーション・協働を推進します。
【コンプライアンス】当社は、環境諸法規を遵守するとともに、国際行動規範に則した行動をとります。

グリーンボンドの発行

JRFは、環境や社会全体のサステナビリティを確保する一環として、2018年5月にJ-REITで初めてとなるグリーンボンドを発行しました。グリーンボンドの発行により、実践及び持続可能な環境・社会の実現に資する投資を行います。

グリーンボンドとは

事業会社・ファンド・地方自治体等の発行体がグリーンプロジェクト(環境配慮型投融資案件)に要する資金を調達する為に発行する債券のことで、一般的には国際資本市場協会が定めるグリーンボンド原則に則って発行されます。詳細は以下をご参照下さい。

グリーンボンドのフレームワーク

1. プロジェクトの評価・選定プロセス

JRFがグリーンボンド原則に則ったグリーンボンドを発行するにあたり、MCUBSのサステナビリティ・コミッティーにおいて選定・評価された適格クライテリア※1 を満たす新規及び既存の特定資産(総称して「グリーン適格資産」といいます。)をグリーンボンド発行対象資産としています。
 
※1 適格クライテリアとは以下のいずれかを満たすものをいいます。
  • DBJ Green Building認証における5つ星、4つ星又は3つ星の評価を、各投資法人債の払込期日において、過去2年以内に取得済又は将来取得予定であること。また、レポーティング時には、各年の2月末日時点において、同様の基準を満たしていること。
  • CASBEE不動産評価認証におけるSランク、Aランク又はB+ランクの評価を、各投資法人債の払込期日において、過去2年以内に取得済又は将来取得予定であること。レポーティング時には、各年の2月末日時点において、同様の基準を満たしていること。
 
2. 資金調達の使途
 
JRFが発行するグリーンボンドによる調達資金については、総額と同額を以下の一つまたは複数に充当します。
  • 既存及び/又は新規のグリーン適格資産の取得資金
  • グリーン適格資産の取得に要した借入金の借換資金
  • 既に発行したグリーン適格資産の取得に要した投資法人債(グリーンボンドを含む)の償還資金
3. 調達資金の管理

JRFはマーケット・プラクティスに沿って、調達資金の充当状況及び発行残高の管理とモニタリングを行う内部プロセスを整備しています。JRFはグリーン適格資産の帳簿価額の合計に、有利子負債比率(2019年2月末日時点においては45.1%)を乗じて算出された負債額(以下、「グリーン適格負債額」といいます。)を本発行上限とします。
 
JRFが発行できるグリーンボンド発行可能額上限は1,163億円であり、JRFは現在80億円をグリーンボンドとして発行しています(2019年2月末時点)
 
グリーン適格資産の詳細は以下をご参照下さい。
保有資産における環境認証・評価

グリーン適格資産の帳簿価格は以下をご参照下さい。
IRライブラリ一覧


セカンドオピニオン

JRFはグリーンボンドとしての適格性※2についてESG評価会社であるサステイナリティクスよりセカンドオピニオンを取得しています。セカンドオピニオンの詳細についてはこちらご参照ください。

※2 グリーンボンドの適格性とは、グリーンボンド原則における4つの要件(調達資金の使途、プロジェクトの評価・選定のプロセス、調達資金の管理、レポートティング)に適合していることをいいます。

グリーンボンドの発行状況

この表は左右にスクロールできます。

  第1回グリーンボンド
(第12回無担保投資法人債)
第2回グリーンボンド
(第13回無担保投資法人債) 
発行額 (百万円) 8,000 7,000 
利率 0.210%  0.200%
発行年月日 2018年5月25日 2019年6月25日
償還期限 2023年5月25日  2024年6月25日 
摘要 無担保 無保証 無担保 無保証 
アセスメント※3 GA1 -
リリース 第1回グリーンボンド発行のお知らせ 第2回グリーンボンド発行のお知らせ 
※3 アセスメントとは、グリーンボンドで調達された資金が環境問題の解決に資する事業に投資される程度に対する株式会社格付投資情報センター(R&I)の意見です。

インパクトレポート

1. グリーン適格資産の物件数及び延床面積

2. グリーン適格資産のエネルギー使用量

※ エネルギー消費量をCO2排出量に換算する際には、地球温暖化対策の推進に関する法律(いわゆる温対法)に基づく算定方法及び排出係数を採用しています。 ※ なお、CO2排出量についてはScope 1及びScope 2の合計値であり、Scope 3については含んでおりません。

保有資産における環境認証・評価

JRFは、サステナビリティに対して積極的に取り組んでいますが、その活動に対して客観的な評価や認証を得ることも重要であると考えています。投資家、テナントをはじめ、グローバルにわたる様々なステークホルダーからの要求に応えるために、建物の性能評価から、ファンド全体の評価に至るまで、多種多様な認証を取得しています。

認証取得状況

ファンド全体の評価としては、今や世界標準としての位置付けを確立しているGRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark / グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク)ですが、2019年評価時点において、JRFは5年連続で最高位の「Green Star」を取得しました。また、CDP気候変動プログラムにも、J-REITとして初めて2016年から参加しています。不動産の性能評価については、以下に示す通り、CASBEE不動産評価認証、DBJ Green Building認証、BELS評価などを取得しています。JRFでは、今後も引き続き、ファンド全体の評価の向上を図るとともに、保有物件における外部認証等の取得割合を引き上げていく方針です。

GRESB

JRFは、2019年に実施された「GRESB」リアルエステイト評価において、最高位の「Green Star」を5年連続で取得しています。

GRESBは、不動産会社などの環境・社会・ガバナンスのパフォーマンスに関するベンチマーク評価をするシステムです。不動産を対象とした評価を「GRESBリアルエステイト評価(Real Estate)」に加え、環境・社会・ガバナンスに関する開示情報のみで5段階評価を行う「GRESB開示評価(Public Disclosure)」が開始されました。

最高位の「Green Star」を5年連続で取得

JRFは、2019年に実施された「GRESB」リアルエステイト評価において、最高位の「Green Star」を5年連続で取得しています。 
2019
Real Estate : Green Star(5年連続) 4つ星
2018
Real Estate : Green Star(4年連続) 5つ星 Sector Leader Public Disclosure : A
2017
Real Estate : Green Star(3年連続) 4つ星

CDP気候変動プログラム

CDPとは、運用総額100兆ドルを超える世界の機関投資家のサポートの元で上場企業の温暖化対策を調査している国際NPOであり、2016年11月4日に発効となったパリ協定の実行性を担保する民間の取り組みとして、注目を集めているものとなります。
 
CDPは2003年以来、世界の主要企業を対象に、温室効果ガスの排出や気候変動による事業リスク・機会などの情報開示を求める質問書を年に1回送付し、その回答をもとに企業の気候変動問題への対応を評価しており、評価はA, A-, B, B-, C, C-, D, D-, Fの9段階で付与されます。
 
CDPの詳細は以下をご参照ください。 https://www.cdp.net/ja

JRFは2018年に実施された気候変動情報開示に対する活動を評価するCDP(カーボン・ディスクロージャー・プロジェクト)気候変動プログラムにおいて、スコアCを取得いたしました。

CASBEE® 不動産評価認証・建築評価認証

CASBEE® (Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency / 建築環境総合性能評価システム) とは、建築物の環境性能を評価し格付けする手法で、省エネや省資源、リサイクル性能など環境負荷低減の側面に加え、景観への配慮なども含めた建築物の環境性能を総合的に評価するシステムです。
評価ランク別物件数
Sランク:11物件(初取得2015年)
Aランク:2  物件(初取得2015年)

JRFの保有物件では、下記においてこの認証を受けています。

Sランク ★★★★★

Aランク ★★★★

※イオンモール大和」「イオンモールむさし村山」「イオンモール鶴見緑地」「イオンモール伊丹」は、テナントである「イオンモール株式会社」と共同で認証を取得しました。 ※「イオンモール札幌苗穂」「イオンモール札幌発寒」は、テナントである「イオン北海道株式会社」と共同で認証を取得しました。 ※「イオンモール神戸北」は、不動産信託受益権の準共有者である「DREAMプライベートリート投資法人」及びテナントである「イオンモール株式会社」と共同で認証を取得しました。 ※「アリオ鳳」は、テナントである「イトーヨーカ堂株式会社」と共同で認証を取得しました。 ※「イオン板橋ショッピングセンター」はテナントである「イオンリテール株式会社」と共同で認証を取得しました。 ※「イオン那覇ショッピングセンター」は、テナントである「イオン琉球株式会社」と共同で認証を取得しました。

DBJ Green Building認証

DBJ Green Buildingとは、株式会社日本政策投資銀行(DBJ)が独自に開発した総合スコアリングモデルを利用し、環境・社会への配慮がなされた不動産("Green Building")を対象に、5段階の評価ランクに基づく認証をDBJが行うものです。
評価ランク別物件数
5つ星:1物件(初取得2015年)
4つ星:7物件(初取得2014年)
3つ星:4物件(初取得2014年)
2つ星:5物件(初取得2014年)
1つ星:2物件(初取得2016年)

JRFの保有物件では、下記物件においてこの認証を受けています。

5つ星 ★★★★★

4つ星 ★★★★

3つ星 ★★★

2つ星 ★★

1つ星 ★

BELS評価

BELS(Building-Housing Energy-efficiency Labeling System)とは「非住宅建築物の省エネルギー性能を評価する」公的制度です。新築建物、既存建物に関わらず様々な尺度を基に第三者機関が省エネルギー性能を5段階で評価する制度です。BELSには、日本初の公的な省エネ性能特化評価指標として、建築物の省エネルギー性能の適切な情報提供及び非住宅建築物に係る省エネルギー性能の一層の向上を促進する役割が期待されています。
BELS評価
評価ランク別物件数
4つ星:1物件(初取得2017年)
 

JRFでは、下記の物件が認証を受けています。

4つ星 ★★★★

中長期目標と環境パフォーマンス

JRFでは、資産運用に関する省エネルギー対策に積極的に取り組んでおり、環境負荷低減を通じた持続可能な社会の実現を目指しています。

中長期目標

JRFでは、「エネルギーの使用の合理化等に関する法律(省エネ法)」に基づき、エネルギー使用に係る消費原単位を年平均1%以上低減させることを目標とします。

環境負荷低減に向けた具体的な取り組み

  • 省エネルギー・CO2の抑制を取り入れた事業活動
  • 廃棄物の削減
  • 水の効率的利用の推進
  • JRFの事業活動に携わる関係者への環境負荷低減の浸透とパートナーシップの強化

環境パフォーマンス

JRFでは、カーボンリスク対策として、エネルギー使用量・CO2排出量の集計業務を外部の委託先業者を通じて一括管理し、正確で透明性の高いデータを蓄積しています。また、このデータを分析してエネルギー削減についてのマネジメントを継続的に行っています。
 
JRFの環境パフォーマンスは以下の通りです。
 
※エネルギー消費量をCO2排出量に換算する際には、地球温暖化対策の推進に関する法律(いわゆる温対法)に基づく算定方法及び排出係数を採用しています。 ※なお、CO2排出量についてはScope 1及びScope 2の合計値であり、Scope 3については含んでおりません。

気候変動

JRFでは、年々深刻さを増す気候変動に対する問題についても、保有物件における環境・省エネルギー対策やエネルギー利用の効率化に取り組んでおり、環境への配慮と環境負荷低減に向けての対応を進めています。気候変動のリスク要因の一つであるCO2排出量の削減についても、ポートフォリオ全体で把握・管理する体制を整えています。
2016年よりJ-REITで初となるCDPにも参加し、積極的に取り組みを進めています。
 

CO<sub>2</sub>の排出量

データ及び原単位は、賃貸可能面積(稼働率考慮後)をもとに算出しています。 ■データ把握率 2018年 89.1% 2017年 92.7% 2016年 88.4%   ■集計期間 2018年:2018年3月~2019年2月 2017年:2017年3月~2018年2月 2016年:2016年3月~2017年2月

エネルギー

JRFでは、運用する保有物件における環境・省エネルギー対策やエネルギーの効率化に取り組んでおり、環境への配慮と環境負荷低減に向けての対応を進めています。電力使用量、燃料使用量、水使用量を一括管理し、蓄積された正確で透明性の高いデータを分析することで、エネルギー削減についてのマネジメントを積極的に行っています。

電力使用量 / 燃料・ガス使用量

データ及び原単位は、賃貸可能面積(稼働率考慮後)をもとに算出しています。 ■データ把握率 2018年 89.1% 2017年 92.7% 2016年 88.4% ■集計期間 2018年:2018年3月~2019年2月 2017年:2017年3月~2018年2月 2016年:2016年3月~2017年2月

エネルギーの取り組み事例

JRFは約100物件、960以上のテナントを有しています。地球環境を考え、各保有物件において省エネ対策やCO2排出量削減施策をテナントと協働して積極的に行っています。施設によってはJRFがLED照明の導入や太陽光発電、空調システムの効率化等の設備投資を行うことで、投資コストをテナントからの賃料で回収しながら施設の効率性を高め、テナントは一時的な投資負荷をかけずに光熱費の削減が可能となることから、省エネルギー対策を通じてお互いメリットを享受できる仕組みを取り入れています。

LED照明

既存の照明をLED照明に置き換えることにより、省エネルギー化や、照明の長寿命化に取り組んでいます。置き換えにあたっては、想定される削減電気容量を事前にテナントと確認しており、電気料金削減効果の一部を賃料としていただく契約を締結している事例もあります。

導入物件:
他多数物件


太陽光パネル

施設の屋上に太陽光パネルを設置し、再生可能エネルギーを活用した省エネルギー化に積極的に取り組んでいます。


他多数物件
 
 

空調システムの効率化

従来の空調システムを高効率なものに切り替え、電気やガス等を効率よく利用することで、環境の負荷を減らすとともに月々の費用を削減することができます。また、自治体によっては、切り替えについて補助金や助成金を出しているところもあり、このようなサポートを活用しつつ、必要なものについて切り替えを進めています。

導入物件:


他多数物件
 
 

JRFは資源の持続可能な利用に努め、水資源を有効活用する取り組みを積極的に行っています。自動給水装置で地下100mから汲み上げた中水の敷地内散水への利用など、テナントと協働した水資源の有効活用に取り組んでいます。

水使用量

水
データ及び原単位は、賃貸可能面積(稼働率考慮後)をもとに算出しています。 ■データ把握率 2018年 89.0% 2017年 92.7% 2016年 90.1% ■集計期間 2018年:2018年3月~2019年2月 2017年:2017年3月~2018年2月 2016年:2016年3月~2017年2月

水の取り組み事例

水の効率的な利用
JRFの保有物件では、テナントさまとの協働のもと、水資源を有効活用するなど取り組みを積極的に行っています。
雨水を地下に還元
おやまゆうえんハーヴェストウォークでは、施設のリニューアルに伴い、6,000m2以上の透水性舗装等により雨水を地下に還元しています。本取り組みは、ポジティブ・インパクトの創出につながっています。詳しくはこちらをご覧ください。

廃棄物

JRFは、保有物件から排出される廃棄物を最小限化する取り組みを推進し、廃棄物の発生量をモニタリングし、適切な管理を行っています。

廃棄物量

廃棄物量
データ及び原単位は、賃貸可能面積(稼働率考慮後)をもって算出しています。 ■データ把握率 2018年 61.7% 2017年 88.5% 2016年 99.1% ■集計期間 2018年:2018年3月~2019年2月 2017年:2017年3月~2018年2月 2016年:2016年3月~2017年2月

生物多様性

JRFの保有物件では、生態系がもたらす様々な恩恵の重要性を認識し、生物多様性への影響を緩和するとともにその保全に貢献しています。
また、訪れるお客さまに安らぎを与えられるよう、施設の緑化や公園などの公共スペースの設置に積極的に取り組んでいます。

 

生物多様性の取り組み事例

施設の緑化

施設の緑化は、省エネ効果とともにお客さまに開放的な空間を創出し、緑を香りや視覚から取り入れることで、人々のリラクゼーション効果を促します。

メインエントランスや、駐車場の壁面緑化

ラ・ポルト青山
ラ・ポルト青山

日射による屋内の温度上昇抑制や省エネ効果に加え、植物の蒸散作用により屋外気温の上昇を緩和させるとともに、お客さまに癒しや安らぎを与える視覚効果があります。

屋上緑化

ならファミリー
ならファミリー

年間を通じて、様々な花や緑を敷き詰めることで、お客さまを飽きさせることなく、また、広場において定期的にイベントを開催することで、イベントにいらっしゃったお客さまの購買を促す作用もあります。

汚染防止

JRFは資産運用を委託しているMCUBSとともに、環境負荷低減や環境保全によって生じる環境価値の創出・向上に努めています。

物件取得時のアセスメント

JRFの保有物件では、物件取得時において、現地の視察や地歴の調査、環境リスク要因等を考慮し意思決定を行っています。
特に土壌汚染等の環境関連リスクに関し、原則として、土壌汚染対策法及びその他の環境関連法令に従って適切に処理されているものを投資対象とします。その判断をするために、売買契約締結までに専門家による環境汚染調査を実施し、資産運用会社が別途定める土壌汚染等に関するリスク管理マニュアルに基づき、調査・対策を「土壌汚染調査・対策フロー」に従って行います。 
なお、土壌汚染に関しては、「土壌汚染の可能性が低い、もしくは土壌汚染の可能性が否定できないものの環境被害リスクは低いと判断されている」物件を投資対象(原則)とすることを、物件取得業務マニュアルに定めています。
 

土壌汚染調査・対策フロー

※1 地歴調査だけでは、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合(過去に有害物質を使用した工場が存在していた場合等) ※2 ヒアリング調査を行っても、土壌汚染の懸念はないと判断できない場合 ※3 個別案件の条件を勘案し汚染の除去等を選択しない場合(汚染土壌の上に堅固な建物が存在している場合等) ※4 売主との協議後、技術的・経済的な観点より、汚染の除去等を行うことを決定した場合

建物の安全性

JRFの保有物件では、物件取得時に建物診断や地震リスク診断を実施するとともに、定期的にエンジニアリング・レポートを取得し、建物の安全性の維持に取り組んでいます。

耐震補強

ビックカメラ立川店
ビックカメラ立川店

JRFでは、物件取得時に建物診断及び地震リスク診断を実施し、保有物件においても基準の改定があった場合等に地震リスクを算定しています。必要に応じて耐震二次診断を行い、診断の結果、耐震補強工事の実施が推奨された物件については、耐震改修による廃材料の最小化等環境に配慮するとともに、設備更新し、CO<sub>2</sub>排出量削減とエネルギー消費量低減を図っています。

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